Il contratto preliminare
Che cos’è il contratto preliminare di compravendita di un immobile?
Il preliminare è il contratto con il quale le parti assumono le reciproche obbligazioni. Il venditore promette di vendere e il compratore promette di acquistare e con questo contratto, le parti si vincolano ad arrivare alla stipula dell’atto definitivo.
In cosa consiste?
Il preliminare può essere una semplice scrittura privata. Non necessita quindi dell’autentica o dell’atto notarile, salvo che nei casi previsti dalla legge e deve essere registrato.
Ormai, è superata la convinzione secondo la quale il preliminare possa anche non essere registrato. Del resto, quando è coinvolta anche un’agenzia immobiliare, il mediatore è responsabile della registrazione del preliminare.
A quali imposte è soggetto il contratto preliminare di compravendita di un immobile?
Innanzitutto, il preliminare prevede il versamento di una caparra confirmatoria, ossia una somma di denaro che l’acquirente versa al venditore, che deve essere restituita nella misura del doppio qualora il venditore non intenda più arrivare alla stipula dell’atto definitivo; viceversa viene trattenuta dallo stesso qualora sia l’acquirente a non volere più arrivare alla stipula dell’atto definitivo.
Si può dire, dunque, che la caparra confirmatoria assume la veste di garanzia. Se si stipula un preliminare, vincolarsi con una caparra confirmatoria è indispensabile; diversamente, il preliminare che non prevede la dazione di alcuna somma è poco garantista, tanto per chi vende quanto per chi compra.
La somma versata a titolo di caparra confirmatoria è soggetta a un’imposizione fiscale pari allo 0,50%. Qualora si prevedano altri versamenti tra il momento della sottoscrizione del preliminare e il momento del definitivo, le si possono qualificare, a scelta delle parti, come integrazione di caparra oppure come acconti prezzo.
Se i versamenti delle somme intermedie vengono definiti come integrazioni di caparra, sono soggetti allo 0,50%; se vengono definiti come acconti prezzo, scontano il 3%. Se si decide di qualificare tali versamenti come integrazioni di caparra, potrebbe soggiungere la possibilità per il venditore di trattenerla o per l’acquirente di chiedere il doppio. Gli acconti prezzo invece devono essere restituiti nel momento in cui non si arrivasse all’atto definitivo. Ma sull’acconto prezzo c’è un’attenzione da porre.
Ossia?
Le imposte versate al momento del preliminare si recuperano al momento del definitivo. Non sono imposte versate a fondo perduto, ma vengono scomputate da quello che si dovrà pagare al momento del definitivo. Comprando un immobile con le agevolazioni previste per la prima casa l’aliquota è al 2%, quindi l’aliquota dell’acconto è superiore all’aliquota della prima casa.
Se vengono versati acconti prezzo importanti, con l’aliquota del 3%, potrebbe succedere che al momento dell’acquisto ci si trovi ad avere addirittura diritto a un rimborso d’imposta. Mentre con l’aliquota allo 0,50% il problema non si pone, perché si tratta di somme che vengono semplicemente anticipate e non perdute.
Inoltre, prevedere degli acconti quando tra la sottoscrizione del preliminare e il definitivo passa solo un mese può non avere senso, ma ci sono casi in cui il preliminare si stipula oggi e l’atto si fa dopo uno o due anni. La scelta dell’una o dell’altra soluzione dipende da determinate variabili, la principale è rappresentata dal tempo che intercorre tra il preliminare e l’atto definitivo.
E’ possibile stipulare il contratto preliminare con l’intervento del notaio? Cosa cambia in questo caso?
L’articolo 2.645 bis del Codice Civile prevede il preliminare stipulato con l’intervento del notaio, per scrittura privata autenticata o per atto pubblico. In questo caso, oltre l’obbligo di registrazione, vi è anche l’obbligo di trascrizione del preliminare.
La trascrizione aggiunge una protezione a vantaggio dell’acquirente: impedisce al venditore di vendere due volte lo stesso immobile e proteggersi da eventuali rovesci economico-finanziari. Le iscrizioni di ipoteche o le trascrizioni di formalità pregiudizievoli posteriori alla trascrizione del preliminare, a carico del venditore nelle more tra la stipula del preliminare e l’atto definitivo, non sono opponibili all’acquirente, che quindi può comprare l’immobile libero da pregiudizievoli.
Ci sono dunque diversi step per la stipula del contratto preliminare …
Il primo step riguarda il preliminare stipulato per semplice scrittura privata. Il secondo step fa riferimento al preliminare stipulato per scrittura privata autenticata o per atto pubblico, per scelta delle parti. Il terzo step è da riferirsi a quanto previsto dal decreto legislativo n. 14 del 2019, il Codice della crisi di impresa.
In questo caso, la stipula del preliminare con atto notarile o scrittura privata autenticata è obbligatoria per tutti gli immobili in corso di costruzione e venduti da costruttori il cui titolo abilitativo alla costruzione sia successivo al 16 marzo del 2019.
In questo caso è obbligatorio l’intervento del notaio, in quanto si deve garantire il rilascio, da parte del venditore costruttore, di una fideiussione a garanzia delle somme che l’acquirente versa a titolo di caparra o a titolo di acconto. In più è previsto il rilascio obbligatorio, da citare in atto definitivo, di una polizza assicurativa decennale postuma, sempre a vantaggio dell’acquirente, per l’insorgere di eventuali vizi relativi all’immobile compravenduto.
Si può in conclusione affermare che è importante fare il preliminare?
Può capitare che due soggetti, che si conoscono e si fidano reciprocamente l’uno dell’altro, si mettano d’accordo e decidano con una stretta di mano di stipulare l’atto a distanza di una settimana/dieci giorni, ossia i tempi tecnici per il notaio a cui vengono affidati i documenti di preparare l’atto definitivo di compravendita, saltando così la fase del preliminare. Ma si tratta di casi davvero sporadici. Diversamente, è indispensabile formalizzare in qualche modo l’accordo tra le parti con un preliminare.
Fonte:idealista.it